Debaty sejmoweVII Kadencja

Interpelacja w sprawie instytucji hipoteki ustawowej

   Zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU nr 137 z 1997 r., poz. 926, z późn. zm.) skarbowi państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka ustawowa na wszystkich nieruchomościach podatnika. Przedmiotem hipoteki ustawowej jest również użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Zgodnie z ust. 5 hipoteka ustawowa jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki, tzn. każdorazowego właściciela nieruchomości, lokalu spółdzielczego itd. Zgodnie z art. 35 pkt 2 hipoteka ustawowa powstaje z dniem wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zaległości podatkowej albo zgodnie z pkt. 3 z dniem wydania decyzji o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta.    Z cytowanego przepisu wynika, że zainteresowany właściciel nieruchomości może nawet nie wiedzieć, że jego nieruchomość jest obciążona hipoteką. Dla powstania hipoteki wystarczy bowiem, że organ wyda decyzję i schowa ją do akt. Urząd skarbowy nie ma obowiązku zgłoszenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jednakże jeżeli nie uczyni tego w terminie miesiąca, to hipoteka ustawowo wygasa (art. 37 Ordynacji podatkowej).    Z mocy art. 27 ustawy z dnia 13 października o systemie ubezpieczeń społecznych (DzU nr 137 z 1998 r., poz. 887, z późn. zm.) hipotekę ustawową może ustanowić także zakład ubezpieczeń społecznych w celu zabezpieczenia należności z tytułu składek.    W zamiarze ustawodawcy tak pomyślana instytucja hipoteki ustawowej miała być zabezpieczeniem interesów skarbu państwa oraz interesów zakładów ubezpieczeń społecznych, miała uniemożliwić dłużnikom podatkowym i ubezpieczeniowym unikanie płacenia podatków albo składek. Zdarzyło się bowiem, że przez szybką sprzedaż nieruchomości dłużnik czynił niemożliwą egzekucję należności. Po sprzedaży nieruchomości dłużnik otrzymaną gotówkę chował i nie miał już majątku, który można by zająć i następnie zlicytować albo przejąć za długi. Cel został osiągnięty, ale koszt społeczny jego osiągnięcia jest ogromny. Pracodawca przerzucił bowiem odpowiedzialność z tytułu niepłacenia podatków i składek ubezpieczeniowych na obywateli i inne podmioty i uczynił niepewnym obrót gospodarczy i cywilny. Od prawie dwustu lat znana jest bowiem instytucja ksiąg wieczystych i hipoteki (księgi wieczyste i hipotekę wprowadzono najpierw na przełomie XVIII i XIX w. w byłym zaborze pruskim, potem w austriackim i rosyjskim). Z księgami wieczystymi łączy się zasada rękojmi dobrej wiary księgi wieczystej. Oznacza ona, że domniemywa się, czyli zakłada, że to co jest wpisane do księgi wieczystej jest prawdziwe, a to co nie jest wpisane nie istnieje. Jeżeli więc do księgi wieczystej wpisano hipotekę, to domniemywa się, że istnieje dług zabezpieczony tą hipoteką. Każdy kto obejrzy księgę wieczystą może z łatwością dowiedzieć się o długu i mając tę wiedzę podjąć racjonalną decyzję (np. kupić nieruchomość za odpowiednio obniżoną cenę, zrezygnować z kupna). I odwrotnie, jeśli hipoteki nie ma, to każdy kto ogląda księgę wieczystą uzyskuje pewność, że nieruchomość nie jest obciążona długami. Ustanawiając instytucję hipoteki ustawowej prawodawca tak bardzo ograniczył rękojmię dobrej wiary ksiąg wieczystych, że nieomal ją zlikwidował. Dotyczy to zwłaszcza obrotu z udziałem przedsiębiorców, bo ci są szczególnie narażeni na powstanie zaległości podatkowych i ubezpieczeniowych. Obecnie nabywca nieruchomości nie może mieć pewności, że nabywa nieruchomość nieobciążoną hipoteką. W praktyce nabywca nieruchomości żąda przedłożenia przez zbywcę zaświadczenia z urzędu skarbowego, że zbywca nie zalega z podatkami. Takie zaświadczenie np. z datą 20 lipca jest ważne jednak tylko do dnia 20 lipca, bo już 21 lipca urząd skarbowy może zmienić pogląd i wydać decyzję ustalającą zaległość podatkową i hipoteka ustawowa powstanie (można nawet bronić poglądu, że urząd może zmienić swój pogląd tego samego dnia i hipoteka ustawowa powstanie tego samego dnia, w którym wydano zaświadczenie). Stronom umowy kupna sprzedaży nieruchomości jest bardzo trudno podpisać umowę w tym dniu, który jest datą wydania zaświadczenia. Trzeba przecież dojechać do notariusza, zgromadzić pieniądze itp.    Urzędy skarbowe i zakłady ubezpieczeń społecznych nie mają obowiązku ujawnienia decyzji określającej istnienie zaległości podatkowej. Hipoteka ustawowa i tak powstanie. Ani urząd skarbowy, ani zakład ubezpieczeń społecznych nie są zobowiązane do przekazania jakichkolwiek informacji dotyczących potencjalnego zbywcy potencjalnym nabywcom ani notariuszom.    Nabywca nie może uzyskać informacji, że dana nieruchomość nie jest obciążona podatkami. Zaległość podatkową ma bowiem nie nieruchomość, ale jej właściciel. Urząd nie może wydać potencjalnemu nabywcy zaświadczenia, że obecny właściciel nie zalega z podatkami. Nabywca nie jest bowiem stroną w postępowaniu podatkowym. Zaświadczenie wydaje się jedynie osobie, której ono dotyczy.    Biorąc pod uwagę powyższe, pragnę zapytać, czy zdaniem pana ministra nie powinna nastąpić zmiana przepisów w kierunku likwidacji hipoteki ustawowej i zastąpienia jej znaną w prawie od dawna instytucją hipoteki przymusowej?    Hipoteka przymusowa polega na tym, że do jej ustanowienia wystarcza wola jednego podmiotu, w omawianym przypadku urzędu skarbowego, albo zakładu ubezpieczeń społecznych. Urząd albo zakład byłby zobowiązany złożyć do księgi wieczystej wniosek o wpis hipoteki przymusowej, a do wniosku załączyć wykonalną decyzję ustalającą zaległość podatkową albo ubezpieczeniową. Hipoteka powstałaby z chwilą dokonania wpisu przez sąd.    Poseł Elżbieta Adamska-Wedler    Warszawa, dnia 25 lipca 2000 r.