Debaty sejmoweVII Kadencja

Odpowiedź na interpelację w sprawie nieprzestrzegania prawa przez nowych właścicieli byłych zakładowych domów wielomieszkaniowych

   Odpowiadając na pismo z dnia 5 lipca br., znak: SPS-0202-6813/01 w sprawie interpelacji posła Janusza Dobrosza, w porozumieniu z ministrem skarbu państwa, uprzejmie informuję pana marszałka:    Sejm uchwalił ustawę o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe nie w dniu 14 kwietnia 2000 r., lecz w dniu 12 października 1994 r. Ustawa ta została uchwalona na wnioski i w interesie zakładów pracy będących właścicielami zakładowych budynków mieszkalnych. Ze względu na niskie czynsze obowiązujące w tych budynkach ich właściciele zmuszeni byli dokonywać znacznych dopłat do kosztów eksploatacji i remontów, zaś próby pozbycia się uciążliwego balastu w drodze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców nie przyniosły spodziewanych wyników, bowiem tylko niektórzy najemcy byli zainteresowani nabyciem zajmowanych mieszkań. Powstała stąd sytuacja stwarzała dla wielu przedsiębiorstw poważne zagrożenie, z upadłością włącznie.    Powołana ustawa umożliwiła zakładom pracy przekazanie zakładowych budynków mieszkalnych nieodpłatnie gminom, spółdzielniom mieszkaniowym lub innym osobom prawnym. Na gminy ustawa nałożyła nawet obowiązek przejęcia własności budynków od podmiotów spełniających określone wymogi. Jednak wnioski o przejęcie budynków zainteresowane podmioty mogły składać tylko w ciągu trzech lat od dnia wejścia ustawy w życie, a więc do dnia 12 listopada 1997 r.    W dniu 14 kwietnia 2000 r. Sejm dokonał nowelizacji ww. ustawy w ustawie o zmianie ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (DzU nr 39, poz. 442), przywracając przedsiębiorstwom państwowym (z drobnymi wyjątkami) oraz niektórym spółkom prawa handlowego prawo nieodpłatnego przeniesienia własności zakładowych budynków mieszkalnych na gminy lub spółdzielnie mieszkaniowe.    Omawiana ustawa nowelizacyjna, wbrew jej tytułowi, oprócz przepisów nowelizujących (art. 1 i 2) zawiera art. 3 o brzmieniu następującym:    ˝Art. 3. Właściciel mieszkania zakładowego nabytego przed dniem wejścia w życie ustawy jest zobowiązany, na wniosek lokatora uprawnionego do zamieszkania i zamieszkującego w lokalu w dniu jego nabycia, do przeniesienia na rzecz tego lokatora własności mieszkania w cenie nabycia, z uwzględnieniem wartości zwiększonej poprzez poniesione nakłady.˝    Treść powyższego przepisu wykracza poza regulację ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe i nie nawiązuje do tej ustawy. Zatem ww. art. 3 jest przepisem samoistnym, ogólnie obowiązującym. Odnosi się on więc do wszystkich właścicieli mieszkań, które w dacie nabycia przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r. były mieszkaniami zakładowymi.    Powołany przepis, ze względu na niejasną redakcję, budzi zasadnicze wątpliwości co do zakresu jego stosowania, a także legalności. Tę ostatnią kwestię rozstrzygnie Trybunał Konstytucyjny rozpoznając zgłoszone do niego wnioski o stwierdzenie niezgodności tego przepisu z Konstytucją.    Konieczne jest również podkreślenie, że w dniu 6 lipca br. Sejm uchwalił i przekazał do Senatu ustawę o nabywaniu byłych mieszkań zakładowych przez ich aktualnych najemców oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta dotyczy lokali, do których ma zastosowanie powołany wyżej art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r., jednak całkowicie odmiennie reguluje zasady i tryb nabywania ich własności przez najemców.    Po tych, niezbędnych ze względu na treść interpelacji, wyjaśnieniach natury ogólnej przedstawiam odpowiedzi na poszczególne pytania:    Ad 1) Roszczenie lokatora wynikające z art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r. jest roszczeniem cywilnoprawnym, wobec czego w razie, gdy właściciel odmawia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, lokator może dochodzić swoich praw w drodze procesu cywilnego. Skoro jednocześnie obowiązujące przepisy nie przewidują sankcji karnych dla właścicieli na wypadek odmowy zawarcia takiej umowy, brak jest przesłanek do prowadzenia kontroli prokuratorskiej zachowania właścicieli w tym zakresie.    Ad 2) Obowiązujące przepisy nie nakładają na Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast lub na jakikolwiek inny organ administracji rządowej obowiązku, ani też nie przyznają nikomu uprawnienia nadzoru nad relacjami cywilnoprawnymi obywateli, wynikających z art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r.    Ad 3) i 4) Wobec stanu formalnoprawnego, o którym mowa w odpowiedzi Ad 2), brak jest statystyk wniosków dotyczących przeniesienia własności byłych mieszkań zakładowych.    Ad 5) i 8) Pytania nie są zrozumiałe i wymagałyby skonkretyzowania. W szczególności nie wiadomo, o jakiej ˝decyzji o sprzedaniu 600 000 mieszkań zakładowych na utajnionym rynku˝, rzekomo ˝podjętej w poprzedniej dekadzie przez czynniki rządzące˝, jest mowa w interpelacji.    Należy podkreślić, że dokonanie sprzedaży nieruchomości jest jednym z podstawowych konstytucyjnie i ustawowo zagwarantowanych uprawnień jej właściciela i nie wymaga specjalnej decyzji rządu. Zasady sprzedaży nieruchomości regulowane są przepisami Kodeksu cywilnego i ustaw szczególnych, stosowanych odpowiednio do osoby sprzedawcy. Wszystkie te przepisy są jawne i ogólnie dostępne. Korzystały z nich m.in. państwowe osoby prawne, które jako właściciele mieszkań samodzielnie podejmowały decyzje o ich sprzedaży.    Omówiona wyżej ustawa o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych umożliwiła jedynie zainteresowanym zakładom pracy nieodpłatne przekazanie zbędnych budynków, nie dotyczyła natomiast sprzedaży ani budynków, ani lokali.    Należy tym niemniej zauważyć, że w zakresie sprzedaży istniała nierówność podmiotów zainteresowanych zakupem mieszkań czy budynków, bowiem brak było przepisów dotyczących prawa pierwszeństwa zakupu oraz zniżek cenowych. W rezultacie można było sprzedać zajęte mieszkanie osobie trzeciej, nie informując nawet o tym lokatora. Te właśnie niedowłady stanu prawnego stały się przyczyną protestów społecznych. Jednak w bieżącej kadencji Sejmu uchwalone zostały przepisy przewidujące preferencje dla lokatorów zarówno odnośnie pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego lokalu, jak i odnośnie ceny nabycia.    Ad 6) Zgodnie z obowiązującymi przepisami o sposobie zarządzania nieruchomościami decydują ich właściciele, a nie najemcy lokali i zarząd może być sprawowany jedynie w imieniu właścicieli. Stanowi o tym Kodeks cywilny i ustawy szczegółowe, w tym w szczególności ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) i ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r. nr 46, poz. 543).    Należy jednak zwrócić uwagę na okoliczność, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami zamieszczone zostały regulacje dotyczące funkcjonowania zawodu zarządcy nieruchomościami. Przepisy tej ustawy oraz przepisy wykonawcze określiły zasady i tryb uzyskiwania licencji zarządcy nieruchomości uprawniającej do wykonywania tego zawodu, w tym przede wszystkim kwalifikacje i zakres wiedzy, jakie musi posiadać osoba ubiegająca się o uzyskanie licencji. Gwarantuje to posiadanie przez osobę legitymującą się licencją wysokich kwalifikacji i umiejętności w zarządzaniu różnymi rodzajami nieruchomości.    Przepisy o gospodarce nieruchomościami nałożyły na organy państwowe właściwe do gospodarowania nieruchomościami skarbu państwa na zasadach tej ustawy (starostów) oraz na jednostki samorządu terytorialnego obowiązek powierzania zarządzania publicznymi zasobami nieruchomości, o których mowa w tej ustawie, wyłącznie zarządcom licencjonowanym lub przedsiębiorcom zatrudniającym takie osoby.    Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, aby właściciele nieruchomości, a także organy i podmioty państwowe dysponujące zasobami mieszkaniowymi powierzały zarządzanie tymi nieruchomościami licencjonowanym zarządcom.    Ad 7) Ustawodawca nie wprowadził obowiązku sprzedaży lub nieodpłatnego przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych. Zależało to wyłącznie od decyzji poszczególnych zakładów pracy.    Nie można również podzielić wyrażonego w interpelacji poglądu, że zmiana właściciela budynku pozbawiła najemców warunków godziwego życia i w związku z tym może być zakwalifikowana jako naruszenie praw człowieka. Zawarta z zakładem pracy umowa najmu mieszkania zakładowego upoważniała najemcę jedynie do odpłatnego korzystania z tego mieszkania przez okres trwania stosunku pracy. Po ustaniu tego stosunku były pracownik lub pozostali po śmierci pracownika członkowie jego rodziny mogli być usunięci z mieszkania zakładowego na mocy wyroku sądowego.    W związku z możliwością pozbywania się przez zakłady pracy budynków mieszkalnych wystąpiła konieczność zapewnienia stabilności stosunków najmu w razie zmiany właściciela budynku. Problem ten został rozwiązany w art. 58 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (DzU z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm.) oraz w art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy Prawo spółdzielcze (DzU nr 111, poz. 723). W przepisach tych ustawodawca wprowadził zasadę, zgodnie z którą w przypadku przeniesienia własności zakładowych budynków mieszkalnych na inną osobę umowy najmu zawarte na czas trwania stosunku pracy stały się z mocy prawa umowami na czas nieoznaczony.    Ponieważ jednocześnie nowy właściciel, który po nabyciu mieszkania zajętego przez najemcę stawał się stroną wcześniej zawartej umowy najmu, uprawniony był do wypowiedzenia umowy tylko z przyczyn ustalonych w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (od dnia 10 lipca br. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - DzU nr 71, poz. 733), a do dnia 31 grudnia 2004 r. obowiązuje go ustawowo określona maksymalna stawka czynszu, zmiana osoby właściciela nie powinna spowodować pogorszenia sytuacji najemców tym bardziej, że po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązują go także ograniczenia podwyżek czynszu dotychczasowego.    Z wyrazami szacunku    Minister    Jerzy Kropiwnicki    Warszawa, dnia 27 lipca 2001 r.